Tietoportaali

Onko Sinulla kysyttävää? Ota yhteyttä +358 20 7420 300 tai info@datscha.fi

Arviointimalli

"Todennäköisin hinta joka kiinteistöstä maksettaisiin tiettynä ajankohtana toimivilla markkinoilla kahden sellaisen osapuolen kesken, jotka arvostavat kiinteistöä sen ominaisuuksien perusteella."

Yleistä

Datschassa käytetty arviointimalli on nk. kassavirtamalli (tuottoarvomenetelmä) (tulevaisuuden kassavirtoihin ja käyttäjän antamiin arvoihin perustuva nykyhetkeen diskontattava arvo).

Kassavirtamallin avulla - joka yksinkertaisuudessaan perustuu jatkuvaan maksuvirtaan - lasketaan markkina-arvo perustuen operatiivisen nettotuoton nykyarvon ja kiinteistön jäännösarvon (kiinteistön arvo kassavirtalaskeman päätyttyä) nykyarvon summaan. 

Yksityiskohtaisesti laskennasta

Ensimmäinen asia joka sinun tulee tietää, on että miten lähtökohtainen arvo lasketaan.

Arvoajankohta on ensimmäinen tammikuuta kassavirtajakson alkamisvuonna

Datschan kassavirtalaskelma pohjautuu kuukausittaiseen kassavirtaan. Malli perustuu siihen että kaupallisten kiintestöjen vuokrat maksetaan kerran vuosineljänneksessä ja asuntovuokrat kerran kuukaudessa. Laskelmassa oletetaan että tulot tulevat aina etukäteen ja kulut maksetaan jälkikäteen aina kuun viimeisenä päivänä. Tämä tarkoittaa että laskentamalli ei laske [Operatiivisen nettotuoton] nykyarvoa, sen sijaan [Nettotuotto] ja [Nettokustannukset] diskontataan päivän viiveellä.  

Jäännösarvon määrityksellä on erittäin suuri merkitys vaikka laskentajakso olisikin "vain" viisi tai kymmenen vuotta. Jäännösarvo pienenee sitä mukaa kun arviointijakson pituus kasvaa av stor betydelse för resultatet då kalkylperioden "bara" är fem eller tio år. Storleken på restvärdet blir mindre ju längre kalkylperiod som beaktas till förmån för högre nuvärdesberäknade driftnetton. I beräkningsmodellen bestäms restvärdet som ett bedömt driftnetto året efter sista kalkylåret dividerat med bedömt direktavkastningskrav sista kalkylåret.

Koska tuottovaatimus voidaan asettaa paikallistasolla yhdelle kiinteistölle painottuu kiinteistön bruttovuokralla laskettu markkina-arvo kiinteistöveroa huomioimatta.

Diskontokorko on kulloisenkin laskelman laskennallinen tuottovaatimus johon lisätään EU alueen keskimääräinen inflaatiotavoite joka on kaksi prosenttia. Diskontokorkoa voidaan toki käyttäjän toimesta muuttaa koko laskuperiodille tai asettaa vuosittain vaihtuvat diskontokorko.

Skenaarion kokonaismarkkina-arvo (vaihtoehtoisesti arviointialue) on skenaariossa olevien kiinteistöjen markkina-arvon summa, jolloin se ei siis perustu koko skenaarion kassavirtalaskelmaan. Jokaisen kiinteistön markkina-arvo lasketaan omalla kassavirtalaskelmalla ja näistä näytetään skenaariotasolla yhteenlaskettu kassavirtalaskelma.